Servicekosten woonruimte: moet de huurder of de verhuurder de VvE-bijdrage betalen?

Recente uitspraak Hoge Raad

In een recente zaak betaalt een huurder van een appartement € 1.500,00 per maand aan de verhuurder. Deze kosten zijn als volgt gespecificeerd: € 740,00 kale huur, € 110,00 nutsvoorzieningen, € 450,00 meubilering en € 200,00 VvE-bijdrage. Twee jaar lang betaalt de huurder deze all-in huurprijs zonder protest. Vlak na de beëindiging van de huurovereenkomst vordert de huurder alsnog onder meer terugbetaling van de VvE-bijdrage (€ 5.500,00).

De huurder stelt dat de verhuurder dit bedrag aan hem verschuldigd is, omdat de verhuurder niet jaarlijks een gespecificeerde afrekening en inzage in alle stukken aan de huurder heeft gegeven. Daarbij is de huurder van mening dat deze VvE-bijdrage betrekking heeft op de eigendom van het appartement. Volgens de huurder moet de verhuurder zelf deze kosten betalen. De verhuurder is het hier niet mee eens en vindt het onredelijk dat de huurder zich achteraf hierop beroept met het doel uiteindelijk minder huur te betalen dan dat bij aanvang van de huurovereenkomst was afgesproken.

Oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat de contractsvrijheid in een huurovereenkomst niet zover gaat dat de verhuurder en de huurder ieder willekeurig bedrag aan servicekosten mogen overeenkomen. De hoogte en verschuldigdheid van de vergoedingen in verband met de levering van de servicekosten moeten in relatie staan tot de werkelijke kosten. De verhuurder mag dus geen winst maken op de doorbelaste servicekosten.

Als een verhuurder de VvE-bijdrage aan de huurder wil doorberekenen, dan dient de verhuurder deze kosten ten eerste te benoemen en op te nemen in de huurovereenkomst. Vervolgens is de verhuurder wettelijk verplicht de huurder jaarlijks een gespecificeerd overzicht van deze servicekosten te verstrekken. Het verstrekken van het jaarlijkse overzicht dient uiterlijk te gebeuren binnen zes maanden na het verstrijken van het voorgaande kalenderjaar (artikel 7:259 lid 2 BW). Overeenstemming over deze servicekosten is tussen partijen pas bindend als deze bij de jaarlijkse afrekening wordt bereikt.

Volgens de Hoge Raad mag de VvE-bijdrage slechts aan de huurder worden doorberekend voor zover deze kosten direct betrekking hebben op het gebruik van het appartement. Dit staat in deze zaak niet vast, waardoor de Hoge Raad deze zaak doorverwijst naar het gerechtshof Den Haag. Dit voor verdere behandeling en beslissing.

Welke kosten mag de verhuurder ten aanzien van de VvE-bijdrage doorbelasten?

Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorbelasten zijn:

• schoonmaakkosten voor de gemeenschappelijke ruimtes door een huismeester;
• de kosten van glasbewassing van ruiten die voor de huurder niet bereikbaar zijn; en
• elektraverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes.

Voorbeelden van kosten die men niet aan de huurder kan doorbelasten zijn:

• kosten voor onderhoud van het gebouwencomplex;
• de aanleg van gemeenschappelijke groenvoorzieningen en parkeerplaatsen/bestrating;
• het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting (OZB);
• rioolrechten; en
• de premie voor de opstalverzekering.

Tips en conclusie

Een verhuurder van een appartement mag de VvE-bijdrage uitsluitend doorbelasten voor zover de kosten rechtstreeks betrekking hebben op het gebruik van het appartement. Als de VvE-bijdrage wordt doorbelast, is het belangrijk om te specificeren welke kosten betrekking hebben op de bewoning van het appartement. Verstrek vervolgens tijdig en jaarlijks een duidelijk omschreven servicekostenoverzicht.